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中华梦醒的博客

中华是一只雄狮,曾经是睡狮,但现在已经醒来,正在成为世界的主宰。中华崛起不再是梦

 
 
 

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在我心中,有一个梦,很大很遥远的一个梦,国家的强盛,民族的振兴,家乡的发展,我自己事业的成功,经过了曲曲折折,艰难坎坷,我的梦依然遥远,我的梦好像更加难于企及,尽管人到中年,尽管我已经伤痕累累,疲惫不堪,但是我的梦更加清晰,我一以既往,我奋力前行,为了梦想奋斗一生。

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房产税,"房娃"喊你回家!  

2014-10-31 16:09:38|  分类: 中国经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房产税,"房娃"喊你回家!

房产税,房娃喊你回家! - 中华梦醒 - 中华梦醒的博客
 北京“房娃”又一次讽刺了住宅持有度不均衡现象。房产税被视为打破不均衡的利器,然而,现实的有力呼唤却并不等同于房地产税就会开闸。相反,只要土地财政可以继续,房产税的出台仍是悬念。

住宅持有成本低呼唤房产税

日前,一则北京某初中生因家中持有14套房,仅靠收租钱够吃三辈子而拒绝上学的新闻流传于网络。契合当前贫富悬殊的时代背景,北京“房娃”可能算不上新闻。他们家囤积的房产,或只是在众多炒房者中某个普通样本。

诚如《财经观察:楼市政策呼风唤雨时代已终结》一文所分析,造成贫富悬殊的最大因素,不是作为增量财富的工资收入分配不公,而是存量财富的住宅涨速过快和持有不均。投资者炒房的惯性在于目前我国住宅市场持有成本过低,而交易成本则偏高。

这种税收体系恰好与全球主要国家相左,国外在交易环节房地产征税往往税种较为简单且税率较低,而在持有环节往往征收较高额的房产税等税费。今年上半年我国房产税收入占税收总收入的比重为1.5%。而美国房产税却占据整个地方税收收入大半江山。例如,2012年美国房产税收入占到整个地方税收收入高达78%。但是,综合房地产土地增值税、印花税等各项税收收入却不低。2013年直接来源于房地产的税收收入约2.6万亿元,占全国税收收入的19.8%。

事实证明,美国这些交易住宅成本过高的税收体系大大降低了房地产投机属性。因为对纯粹的投资炒房者而言,尤其是那些动用银行资金的炒房人,持房成本(或代价)就会显著地增加。因此,房产税被视为降温房地产缩小不平等差距的终极“黄金子弹”。

法律、技术障碍是块遮羞布

然而,现实的有力呼唤却并不等同于终极“黄金子弹”就会上膛发射。目前房产税出台市场普遍看法集中于两方面存在障碍。一是法律问题,二是技术问题。

从法律层面而言,我国这种非主流倒挂现象根植于特殊国情——土地制度。由于土地所有权仍归国家所有,个人如果并未拥有相关土地,是否能够征收房地产税存争议。任志强就据此强烈抨击不应该征收房产税。既然法律制度不容许,那为何又有上海、重庆试点?

从技术层面上看,如何评估房地产的资产价值是制约房产税向所有存量房征收的难点。不可否认,技术障碍确实存在。相比地方政府推动意愿,法律乃至技术障碍只是块遮羞布。

美国房产税占地方税收收入比重(local)美国房产税占地方税收收入比重(local)

首先,地方政府通过“土地租赁”方式卖地变相获得财政收入大大降低了房产税征收的动力。土地因其稀缺性,特别是大中城市,地价被越推越高。土地存在为财政收入提供坚实的保障。实际上,根据上海、重庆房产税试点,2012年两地全年房产税不足26亿,但两城市土地出让金则超过1000亿,这种巨大悬殊是房产税难以覆盖的。

其次,征收房产税意味着交易流通性环节费用势必要进行调整,否则单方面增加房产税收入较为困难。即便理论上房产税税率刚好抹平了土地财政的规模,但实际上房产评估价值由于折旧、各地税率原因也导致地方政府不愿意去冒险。更何况大多数炒房者以杠杆入市,其支付能力遭受一定限制。而向开放商及交易环节收费操作简单且有保障。

再次,利益权衡更倾向于现有税收体制。一方面,征收房产税可能减少或者割裂了部分权力者与开放商寻租行为。另一方面,触犯了住宅过度集中持有者,也即为不少利益集团的利益。

土地难以为继才是房产税大限日

我国历年房产税占地方税收收入比重我国历年房产税占地方税收收入比重

不患贫而患不均。鉴于重重考量,尽管征收房产税地方政府主动性不强,但这并不意味着房产税不会无限期搁置。因为房产税是降温房地产缩小不平等差距的“黄金子弹”,同样也是地方政府提供可持续收入的终极“黄金子弹”。特别是在18亿红线下,当土地财政难以为继下,这将是房产税最后大限日。

当然,按照经验,实际情况也不会等到大限日。因为从某种程度而言,在现行的中央与地方税制基础上,房产税实质是为了在土地财政难以为继下的情形下而长期储备弹药。因此房产税的试点也不会因为合法性、技术性乃至地方政府意愿性停滞了摸索的可能。

从房产税征收的路径来看,由于直接对现有房产征收房产税有可能形成巨大的阻力,导致房地产市场剧烈动荡。这违背房产税的主要政策目标——稳定房地产市场。因此注定了房产税征收过程是渐进式的。由于政府不希望抑制首套购房,那么先从新交易或者第三次购房开始,从而取得房地产市场降温的同时面临较少的阻力干预目标预期。

同时,对拥有多套房子的人征收更高的房产税,这是趋势性选择。通过征收累计税率,多一套住房,税率亦相应地提升。通过加大持有成本精准打击投机性需求,不仅可填补税源的缺口,而且还可让房地产市场走向健康的市场。

结语

横亘于房产税上的立法以及技术问题只是块遮羞布,房产税实质上是为了在土地财政难以为继下的情形下而长期储备弹药。因此,只要土地财政可以继续,房产税的出台仍是悬念。

房产税正式会在什么时候推出?


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